ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust: REIT)
มีลักษณะเป็น “กองทรัพย์สิน” ที่ถือกรรมสิทธิ์โดยทรัสตี (Trustee) ไม่มีฐานะเป็นนิติบุคคล
โดยผู้ก่อตั้งกองทรัสต์ คือ ผู้ที่จะเข้าเป็นผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT manager) ซึ่งจะเป็นผู้เสนอขายหน่วยทรัสต์และนำเงิน
ที่ได้จากการขายหน่วยทรัสต์มาให้กับทรัสตีที่ตนเองไว้วางใจเพื่อจัดตั้ง REIT
โดยสัญญาก่อตั้งทรัสต์จะแบ่งหน้าที่ให้ผู้จัดการกองทรัสต์เป็นผู้บริหารจัดการกองทรัสต์และทรัสตีเป็นผู้กำกับดูแลการปฏิบัติหน้าที่ของผู้จัดการกองทรัสต์และเก็บรักษาทรัพย์สิน
ความแตกต่างระหว่าง REIT และ Property fund
ทั้ง REIT และ Property fund ต่างมีวัตถุประสงค์ลงทุนเพื่อหาผลประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์เช่นเดียวกันแต่ REIT มีการจัดการการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การกำกับดูแล และสิทธิประโยชน์ที่แตกต่างจาก Property fund บางประการ ดังนี้
| หัวข้อ | PROPERTY FUND | REIT |
|---|---|---|
| ลักษณะทั่วไป | ||
| โครงสร้างทางกฏหมาย | กองทุนรวม | กองทรัสต์ |
| ขนาดขั้นต่ำ | ไม่น้อยกว่า 500 ล้านบาท | เท่ากัน |
| จำนวนผู้ถือหน่วย | ตอนจัดตั้ง ≥ 250 ราย หลังจัดตั้ง ≥ 35 ราย |
เหมือนเดิม |
| การเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ | หน่วยลงทุนต้องจดทะเบียน | หน่วยทรัสต์ต้องจดทะเบียน |
| ผู้ทำหน้าที่บริหารจัดการกอง | บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม(บลจ.) | REIT managerได้แก่ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม หรือบริษัทที่มีความเชี่ยวชาญด้านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และมีคุณสมบัติตามเกณฑ์ ก.ล.ต. |
| นายทะเบียน | ไม่จำเป็นต้องเป็น TSD | ต้องได้รับความเห็นชอบจาก ตลท. |
| การลงทุนของกอง | ||
| ประเภททรัพย์สินหลักที่ลงทุนได้ | Positive list ตามเกณฑ์ ก.ล.ต. | ไม่กำหนดแต่ต้องไม่เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้เช่าจะนำไปประกอบธุรกิจที่ผิดกฎหมายหรือผิดศีลธรรม |
| การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศ | ทำไม่ได้ | ทำได้ |
| การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ | ทำไม่ได้ | ทำได้ไม่เกิน 10% ของสินทรัพย์รวม |
| การกู้ยืม (Leverage Limit) | ไม่เกิน 10% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (NAV) | ไม่เกิน 35% ของทรัพย์สินรวม และได้ไม่เกิน 60% กรณีที่ได้รับ Credit Rating ระดับ Investment Grade |
| การเสนอขายและจัดสรรหน่วย | ||
| เกณฑ์การเสนอขาย | อย่างน้อย 25% ต้องเสนอขายให้กับผู้ลงทุนทั่วไป และจัดสรรหน่วยลงทุนให้แก่ผู้จองซื้อรายย่อยทุกรายอย่างเท่าเทียมกัน ครั้งละหนึ่งหน่วยการจองซื้อจนครบจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่าย (Small Lot First) | ไม่กำหนด โดยกระจายให้กับผู้ถือหน่วยทรัสต์รายย่อย ตามเกณฑ์การรับใบทรัสต์เข้าจดทะเบียน (ไม่น้อยกว่า 20% ของจำนวนหน่วยทรัสต์ทั้งหมดและแต่ละชนิด (tranche) (ถ้ามี)) |
| ข้อจำกัดการถือหน่วยของบุคคลใดหรือกลุ่มบุคคลเดียวกัน | ห้ามเกินกว่า 1 ใน 3 ของจำนวนหน่วยลงทุนทั้งหมด | ห้ามเกินกว่า 50% ของจำนวนหน่วยทรัสต์ทั้งหมดและแต่ละชนิด (tranche) (ถ้ามี) |
| แนวทางการกำกับดูแล | คล้ายกองทุนรวม | คล้ายบริษัทจดทะเบียน |
| การจัดประชุมผู้ถือหน่วยประจำปี | ไม่กำหนด | จัดทุกปี ภายใน 4 เดือนนับแต่วันสิ้นรอบปีบัญชี |
| เกณฑ์การได้มาจำหน่ายไปซึ่งทรัพย์สิน / รายการที่เกี่ยวโยงกัน | ไม่กำหนดให้ต้องขอมติจากผู้ถือหน่วย | กำหนดการดำเนินการตามขนาดของการทำรายการ โดยจะต้องขอมติจากผู้ถือหน่วยทรัสต์กรณีขนาดรายการมีนัยสำคัญ |
| การดำรงสถานะ (free float) | ไม่กำหนด | มีผู้ถือหน่วยทรัสต์รายย่อยถือหน่วยรวมกันไม่น้อยกว่า 15% ของจำนวนหน่วยทรัสต์ทั้งหมดและแต่ละชนิด (tranche) (ถ้ามี) |
| ภาษี | ||
| กองทุนไม่เสียภาษีเงินได้นิติบุคคล | ระดับทรัสต์ไม่เสียภาษีเงินได้นิติบุคคล | |
| ผู้ถือหน่วยบางกรณีไม่เสียภาษีเงินปันผล เช่น กรณีบริษัทจดทะเบียนที่ลงทุนในหน่วยลงทุน โดยถือ 3 เดือนก่อนหน้า และ 3 เดือนหลังจากวันจ่ายเงินปันผล จะไม่ต้องนำเงินปันผลมารวมคำนวณเสียภาษี | ผู้ถือหน่วยทรัสต์ทุกประเภทเสียภาษี | |
ศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่นี่